テレワークや副業は大丈夫？ 賃貸マンションをオフィスとして利用する場合の注意点
働き方の多様化や副業解禁の流れを背景に、自宅の一室を仕事場として活用する人が増えています。特に、フリーランスや個人事業主、副業ワーカーの間では、コストを抑えながら働ける「住居兼オフィス」というスタイルが一般的になりつつあります。
一方で、賃貸マンションやアパートをオフィス利用する場合は注意が必要です。物件によっては「居住専用」と定められており、法人登記や不特定多数の来客、事業用途での住所公開などが規約違反となるケースもあります。また、テレワーク程度なら問題なくても、副業や事業利用になると扱いが変わることも少なくありません。
本記事では、賃貸マンションをオフィス利用する際のルールや注意点、居住専用とオフィス利用可物件の違い、規約違反になりやすいケースについてわかりやすく解説します。
副業・在宅ワークで賃貸マンションをオフィス利用できる？
マンションが持ち家の場合は問題ありません。
賃貸の場合、居住以外の用途には利用できない「居住専用」のマンションと、事務所として借りることのできる「オフィス（事務所）利用可」のマンションがあります。まずは、それぞれの定義や契約内容の違いについて、詳しく説明していきます。
「居住専用マンション」で副業・在宅ワークはできる？
「居住専用」マンションとは、登記簿上の建物種類が一般的に「共同住宅」とされており、居住を目的とした物件です。そのため、賃貸契約も通常は居住用として締結され、事務所利用を前提としていません。ただし、居住専用マンションだからといって、一切仕事ができないわけではありません。実際には、webデザイナーやライター、エンジニアなど、パソコン作業を中心とした仕事を自宅で行う人も多くいます。
このような働き方は「SOHO（small office/home office）」と呼ばれ、小規模オフィスや自宅を仕事場として活用するスタイルを指します。現在では、フリーランスや副業ワーカー、リモートワークを行う会社員など、多様な働き方の一つとして一般的になっています。
特に、人の出入りが少なく、騒音や看板設置などが発生しない業務であれば、居住専用マンションでも問題になりにくいケースが多いでしょう。
「事務所利用可マンション」なら法人登記も可能
「事務所利用可」のマンションは登記簿上、建物の種類を「共同住宅・事務所」と併記するのが一般的で、公に事務所として利用できるため、法人登記も可能です。
事務所利用を目的としてマンションを借りる場合には、賃貸契約も居住用ではなく事業用として締結します。ここで覚えておきたいのは、居住用物件の家賃は非課税ですが、事業用物件の家賃は課税対象である点です。そのため、同じマンションでもオフィスとして借りた場合には、家賃に消費税が加算されます。家賃だけでなく、礼金、共益費、更新料や仲介手数料なども課税対象となります。
退去の際の原状回復についても、事業者としてマンションを借りる場合、費用負担の割合が借り主側に重く設定されることがあります。契約前に特約の内容をしっかり確認するようにしてください。
また、オフィスビルではなく居住用のマンションを事務所として利用するのですから、セキュリティの観点からも「不特定多数の出入りに注意する」「業務以外の用途に利用しない」「寝泊まりしない」など、契約内容に基づいた節度のある行動が求められます。
居住専用とオフィス利用可の比較一覧
| 住居専用 | オフィス利用可 | |
| 登記 | 共同住宅 | 共同住宅・事務所 |
| 契約 | 居住用の賃貸住宅 | 事業用の賃貸住宅 |
| 仕事（作業）の可否 | △ （SOHO程度なら可） | ◯ |
| 法人登記 | △ （最終的には大家の判断） | 〇 |
| 税金 | 非課税 | 家賃・礼金・敷金・共益費・更新料・仲介手数料は課税対象 |
| 注意点 | 詳しくは「居住規約に抵触する4つのケース」をチェック | 原状回復費用が高くなる可能性不特定多数の出入りなどに注意 |
「居住規約」に抵触する４つのケース
テレワークや在宅ワークをする人が増えている今、SOHOといっても、どこまでの範囲なら仕事をしていいのか、分かりにくい点もあるでしょう。居住専用のマンションで、これをやると管理組合で定める居住規約に抵触してしまう可能性があるというNG行為と、その理由を説明していきます。
①法人登記
居住専用マンションでの法人登記は、実は法的に禁止されているわけではありません。登記を許可するか否かは、大家の判断により決定します。
しかし、よほどの理由がない限り、税法上の問題や入居者トラブルといったリスクを冒してまで、大家が登記を許可することはないでしょう。居住用として賃貸契約を交わしている以上、「法人登記はできない」と考えるのが普通です。個人事業主の場合の、開業届への住所記載についても同様です。
②不特定多数の出入り
マンションの周辺を住人ではない人がウロウロすることを、不審に思う入居者は少なくないでしょう。そういう意味では、訪問客やミーティングなどで頻繁に人の出入りがある場合、居住専用マンションを事務所として利用することは、防犯上好ましいとはいえません。
近年、自宅でサロンや教室を開く人も増えていますが、このような業態は事務所ではなく「店舗」という扱いになります。そのため、居住専用ではなくオフィス利用可のマンションであっても、規約違反とされる可能性が高いです。
③屋号表示
不特定多数の来客があるわけではなく、郵便物をスムーズに受け取るためだけの目的でも、屋号を郵便ポストに表示すれば規約違反として注意を受けることになりかねません。
同様に、名刺やホームページ、広告などへの住所記載も、居住専用マンションの場合は規約違反とみなされます。営業活動が必要な場合であっても、住所を公開することは控えた方がよいでしょう。
④副業で自宅住所を公開するリスク
副業でネットショップ運営やフリーランス活動を始める場合、ホームページや特定商取引法の表記などで住所の記載が必要になるケースがあります。
しかし、居住専用マンションで自宅住所を公開すると、不特定多数に住所を知られることになり、防犯面のリスクや管理規約上のトラブルにつながる可能性があります。
特に、副業用として自宅住所を公開したり、法人登記や屋号表示を行ったりする場合は、事前に管理会社や大家へ確認するようにしましょう。
判断に迷ったときは大家に相談を
居住規約に抵触するケースとして、以下の4つを紹介しました。
- 法人登記
- 不特定多数の出入り
- 屋号表示
- 副業で自宅住所を公開するリスク
事務所として利用していることを公にせず、ほかの入居者に迷惑をかけることがなければ、居住専用マンションで仕事をすることには何の問題もありません。居住規約に抵触することもないでしょう。
もし、どうしても法人登記をしたい、屋号表示をしたい事情がある場合には、不要なトラブルを避けるためにも無断で行わず、大家に相談するようにしてください。
オフィス利用の賃貸マンションを探す・借りるためのコツは？
このように、居住専用マンションを事務所として利用するにはさまざまな制約があり、これから本格的に事業を拡大していきたい人にとっては、少々不便だといえるでしょう。
それならば、家賃や初期費用が多少高くついても、オフィス利用可のマンションを借りる方が合理的です。
それでは、オフィス利用可のマンションはどのように探せばよいのでしょうか。また、入居審査に通るためにはどうしたらよいでしょうか。オフィス利用可のマンションを借りるためのコツをお伝えしていきます。
オフィス利用可マンションは少ない
SOHOやテレワーク人口が比較的多いと思われる都心部であっても、事務所として借りることのできるマンションの数は、全体の10％程度といわれています。
今後もオフィス利用の需要は高まっていくと考えられますが、居住専用マンションをオフィス利用可に変更することは、既存の入居者に騒音や防犯などの面で不安を感じさせることにもなり、そう簡単ではないでしょう。
今は賃貸物件も、ポータルサイトで手軽に探すことができます。細かく条件設定もできますから「事務所可」「オフィス可」の条件付きで、検索してみてください。件数としては多くはありませんが、選択肢がまったくないわけでもありません。
今住んでいるマンションがオフィス利用可の物件に該当するかどうかを知りたい、ピンポイントで借りたいマンションがある場合などは、オフィス可としての賃貸が可能かどうか、管理会社へ直接問い合わせてみてもよいでしょう。
オフィス利用可マンションは誰でも借りられる？
オフィス利用でマンションを貸す場合、大家が気にすることは「入居者トラブルの原因にならないか」「家賃滞納や早期退去の心配はないか」という点です。
オフィス利用可の物件であれば、誰もが無条件で入居できるわけではありません。頻繁に人の出入りがある、騒音や振動がある、業種が公序良俗に反していると思われる場合など、大家の判断によって入居審査に通らないこともあります。
また、オフィス利用でマンションを借りる場合、収入面も重視されます。消費税が課税されることで初期費用や月々の家賃が居住用よりも高くなることと、小規模事業者は収入が安定していないという見方をされることが、主な理由です。
入居審査に通るためには、安定して仕事があること、周囲に迷惑のかかるような業態でないことを、きちんと説明することが大切です。
自宅住所を公開したくない場合は？ バーチャルオフィス・レンタルオフィスという選択肢
副業やフリーランス活動を始める際、「自宅住所を公開したくない」「法人登記だけしたい」と考える人も多いでしょう。しかし、居住専用マンションでは、法人登記や屋号表示、事業用途での住所公開が管理規約違反になるケースがあります。そのような場合は、バーチャルオフィスやレンタルオフィスを利用する方法もあります。それぞれ特徴が異なるため、働き方や目的に合わせて選ぶことが大切です。
住所利用だけならバーチャルオフィス
バーチャルオフィスは、法人登記可能な住所を利用できるサービスです。郵便物の受け取りや電話番号利用などのサービスを提供しているケースもあり、副業や小規模事業を始める際、初期費用を抑えながら事業用住所を確保できます。「自宅住所を公開したくない」「ネットショップや副業用に住所だけ必要」という人に向いているでしょう。
作業場所も必要ならレンタルオフィス
今住んでいるマンションをオフィス目的で利用したいと考えていても、「賃貸契約時には想定していなかった」「賃貸オフィスを契約するほど資金がない」といったケースもあるでしょう。レンタルオフィスなら、電話やインターネットなどのオフィスインフラやオフィス家具が整っているほか、法人登記可能な住所や電話番号も利用できます。個室や共有スペースを利用できるため、自宅以外に集中できる作業場所を確保したい人にも向いています。また、一般的な賃貸オフィスと比べて初期費用を抑えやすい点もメリットです。
副業や在宅ワークで賃貸マンションをオフィス利用する際は、規約や契約内容を事前に確認することが大切です。最後に、よくある疑問をQ&A形式でまとめました。
賃貸マンションの事務所利用に関するよくある質問
副業で自宅を事務所利用しても大丈夫？
パソコン作業中心の副業やテレワークなど、人の出入りが少なく騒音が発生しない働き方であれば、居住専用マンションでも問題になりにくいケースがあります。ただし、法人登記や屋号表示、不特定多数の来客などは規約違反となる可能性があるため注意が必要です。
賃貸マンションで法人登記はできる？
賃貸マンションで法人登記できるかどうかは、管理規約や大家の判断によって異なります。特に居住専用マンションでは、事業用途での利用や法人登記を禁止しているケースも多いため、事前に確認することが大切です。
副業で自宅住所を使うと会社や周囲にバレる？
副業で自宅住所をホームページやネットショップ、法人登記などに使用すると、取引先や利用者から住所を知られる可能性があります。また、郵便物や屋号表示などがきっかけとなり、管理会社や近隣住民に事業利用を知られるケースもあるでしょう。特に、居住専用マンションでは、事業用途での住所公開や法人登記が管理規約違反となる場合があります。副業で自宅住所を使用する際は、契約内容を事前に確認し、不安がある場合はバーチャルオフィスなどの利用も検討すると安心です。
自宅住所を公開したくない場合は？
副業やフリーランス活動では、ホームページや特定商取引法の表記などで住所の掲載が必要になる場合があります。自宅住所を公開したくない場合は、バーチャルオフィスやレンタルオフィスを利用して事業用住所を確保する方法もあります。
